Cómo regularizar una ampliación con la Ley del Mono (Ley 20.898)

Miles de viviendas en Chile tienen una ampliación, una segunda planta, un quincho o una pieza adicional que nunca pasó por la Dirección de Obras Municipales. Mientras no se regulariza, esa superficie no figura en los planos ni en la recepción definitiva, lo que genera problemas al vender, al pedir un crédito o al heredar. La Ley del Mono (Ley 20.898) existe justamente para eso: ofrece un procedimiento simplificado para regularizar construcciones y ampliaciones sin permiso, y su plazo está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027. Aquí te explicamos cómo aprovecharla.

Qué es la Ley del Mono y qué resuelve

La "Ley del Mono" es el nombre popular de la Ley 20.898, que establece un procedimiento simplificado para obtener el permiso de edificación y la recepción definitiva de viviendas, ampliaciones y obras menores que se construyeron sin esos trámites. El gran beneficio es que, al acogerse a ella, la DOM emite un certificado que otorga simultáneamente el permiso de edificación y la recepción definitiva de lo construido. Es decir, en un solo acto se "blanquea" la obra ante la municipalidad.

Regularizar es importante porque la construcción no declarada provoca un desajuste entre lo que existe físicamente y lo que registran el municipio y el SII. Ese desajuste es uno de los problemas de regularización más frecuentes y afecta directamente el valor y la vendibilidad de la propiedad.

Hasta cuándo está vigente la Ley del Mono

El plazo para acogerse al procedimiento simplificado de la Ley 20.898 fue extendido hasta el 31 de diciembre de 2027. Dentro de ese plazo se pueden regularizar viviendas, obras o ampliaciones que no cuenten con recepción definitiva, siempre que cumplan los requisitos. No conviene dejar el trámite para el último momento: reunir los antecedentes y que la DOM los revise toma tiempo, y si hay observaciones habrá que subsanarlas dentro del plazo.

Requisitos para regularizar una ampliación

El procedimiento más usado por las familias es el de la Ley 20.898 para viviendas, que exige cumplir, entre otras, las siguientes condiciones:

• Superficie: que los recintos habitables, incluidos baño y cocina, no superen los 90 metros cuadrados.
• Avalúo fiscal: que la propiedad tenga un avalúo de hasta 1.000 UF.
• Ubicación: que no esté emplazada en áreas de riesgo o de protección, ni en terrenos declarados de utilidad pública o en bienes nacionales de uso público.
• Sin denuncias pendientes: que no existan denuncias en la DOM o en el Juzgado de Policía Local por infracciones a las normas urbanísticas respecto de esa construcción.
• Habitabilidad y seguridad: que la obra cumpla condiciones mínimas de estabilidad, seguridad y de las instalaciones interiores.

Si tu ampliación supera los 90 m² habitables o el avalúo excede el tope, no significa que no puedas regularizar: hay otras vías (regularizaciones ordinarias ante la DOM u otros títulos de la misma ley), pero el trámite es más complejo y conviene asesorarse para elegir el camino correcto.

Importante: la Ley del Mono regulariza la construcción ante la municipalidad. No reemplaza la inscripción del dominio en el Conservador. Si además tienes un problema de título, deberás resolverlo por la vía que corresponda.

Documentos que necesitas

El expediente lo prepara un profesional competente (habitualmente un arquitecto). Los antecedentes típicos son:

1. El formulario de solicitud de regularización de la Ley 20.898 que provee el MINVU.
2. El certificado de dominio vigente de la propiedad (acredita que eres dueño).
3. Un plano de la vivienda con la ampliación incluida y su superficie.
4. Las especificaciones técnicas y una declaración de que la obra cumple las condiciones de habitabilidad y seguridad.
5. Documentos que acrediten la antigüedad de la construcción cuando corresponda.

Paso a paso del trámite

1. Diagnóstico: un arquitecto revisa la propiedad y confirma si cumple los requisitos (superficie, avalúo, ubicación). Es el filtro que evita gastar en un trámite inviable.
2. Preparación del expediente: se levanta el plano de lo construido, se completan los formularios y se reúnen los certificados.
3. Ingreso a la DOM: se presenta la solicitud en la Dirección de Obras Municipales de la comuna donde está el inmueble.
4. Revisión y observaciones: la DOM revisa los antecedentes y puede formular observaciones que deberás subsanar.
5. Certificado de regularización: si todo está conforme, la DOM emite el certificado que otorga el permiso de edificación y la recepción definitiva.

Cuando la propiedad cumple los requisitos, el trámite suele resolverse en torno a 30 días, aunque el tiempo total depende de la carga de cada municipio y de si hay que subsanar observaciones.

Cuánto cuesta regularizar (y la exención para adultos mayores y personas con discapacidad)

Los costos se componen principalmente de dos partes: los honorarios del arquitecto que prepara el expediente y los derechos municipales, que se calculan en función del presupuesto de la obra. El monto varía según la comuna y el tamaño de la ampliación.

Existe un beneficio importante: si el propietario de la vivienda tiene 65 años o más, o si uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad, la regularización queda exenta del pago de derechos municipales. En esos casos el principal costo serán los honorarios profesionales.

Por qué conviene regularizar antes de vender o heredar

Una ampliación sin regularizar es un freno concreto al momento de vender:

• Los bancos pueden negar el crédito hipotecario al comprador si la construcción no tiene recepción definitiva, porque la tasación bancaria considera la superficie regularizada.
• El comprador informado lo detecta al revisar los documentos antes de comprar y puede exigir un descuento o desistirse.
• La superficie no declarada no suma valor formal a la propiedad, aunque sí exista.
• En una herencia, las diferencias entre lo construido y lo inscrito complican la partición y la posterior venta.

Regularizar con la Ley del Mono ordena la situación y permite reflejar la superficie real, lo que se traduce en una venta más limpia y, muchas veces, en un mejor precio. Si la propiedad arrastra además un problema de saneamiento del terreno, conviene revisar el DL 2.695, que apunta a regularizar el dominio y es un mecanismo distinto y complementario.

En resumen: si tienes una ampliación sin papeles, el plazo vigente hasta fines de 2027 es una oportunidad que no debería desaprovecharse. Un diagnóstico profesional temprano te dirá si calificas y cuál es el costo real de dejar tu propiedad en regla.

Preguntas frecuentes sobre la Ley del Mono

¿Qué es la Ley del Mono y para qué sirve?

La "Ley del Mono" es el nombre popular de la Ley 20.898, que establece un procedimiento simplificado para regularizar ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) viviendas, ampliaciones u obras menores que se construyeron sin permiso de edificación o sin recepción definitiva. Al acogerse a ella, la DOM emite un certificado que otorga de manera simultánea el permiso de edificación y la recepción definitiva de lo construido, dejando la propiedad regularizada y registrable.

¿Hasta cuándo está vigente la Ley del Mono?

El plazo para acogerse al procedimiento simplificado de la Ley 20.898 fue extendido hasta el 31 de diciembre de 2027. Dentro de ese plazo se pueden regularizar viviendas, obras o ampliaciones que no cuenten con recepción definitiva, siempre que cumplan los requisitos de superficie, avalúo, ubicación y antigüedad. Conviene no dejar el trámite para el final, porque la DOM puede demorar en revisar y observar los antecedentes.

¿Qué requisitos debe cumplir mi ampliación para acogerse a la Ley del Mono?

Para el procedimiento de viviendas de la Ley 20.898 se exige, entre otras condiciones: que los recintos habitables, incluidos baño y cocina, no superen los 90 metros cuadrados; que la propiedad tenga un avalúo fiscal de hasta 1.000 UF; que no esté emplazada en áreas de riesgo o de protección, ni en terrenos de utilidad pública o bienes nacionales de uso público; que no tenga denuncias pendientes por infracciones urbanísticas; y que cumpla con condiciones mínimas de habitabilidad, estabilidad y seguridad de las instalaciones.

¿Cuánto cuesta y cuánto demora regularizar con la Ley del Mono?

El costo principal son los honorarios del arquitecto o profesional competente que prepara el expediente (plano, especificaciones y formularios) más los derechos municipales, que se calculan según el presupuesto de la obra. Si la propiedad cumple los requisitos, el trámite en la DOM suele resolverse en torno a 30 días. Además, si el propietario tiene 65 años o más, o si uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad, la regularización queda exenta del pago de derechos municipales.

¿Por qué conviene regularizar una ampliación antes de vender?

Porque la superficie no regularizada genera diferencias entre lo que existe físicamente y lo que dicen los planos municipales y el avalúo. Eso complica la venta: los bancos pueden negar el crédito hipotecario si la construcción no tiene recepción, el comprador puede exigir descuento o desistirse, y la propiedad vale menos. Regularizar con la Ley del Mono ordena la situación, permite reflejar la superficie real y facilita una venta sin sorpresas.